Woning verkopen in 2026: waarom strategie nu het verschil maakt
Geschreven door Stephanie Boelhouwer
Geschreven door Schieland Borsboom — NVM-makelaar, regio Zoetermeer en Haaglanden
Gepubliceerd: 22 mei 2026 · Laatst bijgewerkt: 26 mei 2026
In de prijsklasse €400.000 tot €600.000 wordt in 2026 nog altijd in 87% van de verkopen overboden, met gemiddeld €30.000 boven de vraagprijs. Toch blijft de ene woning langer staan dan de andere.
Het verschil zit zelden in de woning zelf, maar in de strategie waarmee die in de markt wordt gezet. Vraagprijs, timing, presentatie, energielabel en bereik op Funda werken samen — of tegen elkaar.
Dit artikel legt uit hoe.
Hoe staat de woningmarkt er in 2026 voor?
De Nederlandse woningmarkt is in 2026 nog volop actief. Woningen worden verkocht, kopers zoeken serieus en overbieden is niet verdwenen — al kopen mensen wel bewuster dan een paar jaar geleden.
Cijfers uit ons werkgebied (regio Zoetermeer en Haaglanden, Q1 2026):
- 87% van de woningen in de prijsklasse € 400.000 – € 600.000 wordt verkocht boven de vraagprijs
- Gemiddeld overbod: circa € 30.000
- Aantal bezichtigingen per woning: iets lager dan in 2023-2024
- Kwaliteit bezichtigingen: hoger — kopers komen gerichter
Bron: intern transactiedossier Schieland Borsboom, ruim 100 transacties per maand in de regio Haaglanden.
Waarom verkoopt de ene woning vlot en de andere niet?
Het verschil tussen woningen die binnen een week verkocht zijn en woningen die maanden blijven staan, zit zelden in toeval. In de meeste gevallen spelen vijf factoren een rol:
| Factor | Waarom het verschil maakt |
| Vraagprijs | Te hoog = minder kijkers. Te laag = geld laten liggen. De juiste prijs trekt het maximale aantal serieuze bieders. |
| Timing | Wanneer een woning live gaat (dag van de week, periode in het jaar, marktmoment) bepaalt het eerste bereik. |
| Presentatie | Kopers beslissen binnen seconden op Funda. Foto’s, brochure en social media bepalen of er überhaupt geklikt wordt. |
| Energielabel | Een beter label = meer hypotheekruimte voor de koper = hogere biedingen. |
| Bereik op Funda | Hoe sneller en breder een woning gezien wordt, hoe groter de kans op meerdere biedingen in de eerste week. |
Geen van deze factoren werkt los van de andere. Een lage vraagprijs zonder goede presentatie levert wel kijkers op, maar geen overbiedingen.
Een prachtige presentatie met de verkeerde vraagprijs filtert mogelijke kopers er voortijdig uit.
Wat is een goede verkoopstrategie voor een woning in 2026?
Een goede verkoopstrategie is geen standaardaanpak. Het is een onderbouwde keuze per onderdeel, afgestemd op de woning, de doelgroep en het moment.
Een strategische verkoop begint met vier vragen:
- Wie is de meest waarschijnlijke koper? (Jong gezin, doorstromer, belegger, single?)
- Wat is voor die koper het beslissende moment? (Online scrollen, eerste bezichtiging, prijsoverleg?)
- Welke vraagprijs trekt het maximale aantal serieuze bieders? (Niet: de hoogste vraagprijs.)
- Op welk moment gaat de woning live, en hoe ziet de eerste week eruit?
Pas als die vragen beantwoord zijn, kun je beslissingen nemen over fotografie, brochure, social media campagnes en bezichtigingsplanning.
Daarom loont het om vooraf niet alleen naar de woning te kijken, maar ook naar de volgende stap. Want een sterke verkoopstrategie werkt het beste als je precies weet wat je financiële mogelijkheden en timing zijn.
Hoeveel verschil maakt strategie in euro’s?
In ons werkgebied zien wij regelmatig dat vergelijkbare woningen in dezelfde straat duizenden tot tienduizenden euro’s verschil opleveren. Vaak door één strategische keuze aan het begin.
Drie voorbeelden uit onze praktijk:
- Twee identieke jaren ’30-woningen, dezelfde straat. Verschil in eindprijs: circa € 35.000. Oorzaak: timing van livegang en vraagprijspositionering.
- Appartementencomplex, twee gelijke woningen op verschillende verdiepingen. Verschil: € 18.000. Oorzaak: doelgroepgerichte presentatie.
- Eengezinswoning met beter energielabel verkocht voor € 22.000 meer dan een vergelijkbare woning verderop. Oorzaak: hypotheekruimte van de koper.
We delen geen volledige strategieën in een artikel — die zijn altijd specifiek per woning. Maar de patronen zijn helder.
Wat doet een makelaar in Zoetermeer en Haaglanden anders dan in 2023?
In 2023 verkocht een woning razendsnel en goed. Een goede foto en de juiste vraagprijs waren genoeg. Kopers waren talrijk, beslissingen werden snel genomen.
In 2026 ligt dat anders. Niet omdat er minder kopers zijn, maar omdat kopers bewuster kiezen. Dat vraagt van een makelaar:
- Diepere marktdata — niet alleen wat een woning waard is, maar voor welke koper, in welke buurt, op welk moment
- Actievere positionering — Funda-zoekgedrag analyseren, niet alleen Funda gebruiken
- Sterkere presentatie — niet “even wat foto’s”, maar een doordachte campagne per woningtype
- Realistische gesprekken vooraf — eerlijk over wat haalbaar is, niet alleen meegaan in de wensen van de verkoper
Schieland Borsboom is betrokken bij meer dan 100 transacties per maand in de regio Haaglanden, Zoetermeer en Rotterdam-Rijnmond. We zien dagelijks wat werkt en wat niet — en we passen dat per woning toe.
Wat zou jij nu moeten doen?
Als je de komende tijd je woning wilt verkopen — of er nog over twijfelt — zijn er twee vrijblijvende stappen mogelijk:
- Vraag een waardebepaling aan. Je krijgt inzicht in wat jouw woning op dit moment zou opleveren in de huidige markt. Goed startpunt als je nog oriënteert.
- Plan een strategiegesprek. We gaan dieper in op hoe je het maximale resultaat realiseert — wat is de slimste vraagprijs, het beste moment, de juiste doelgroep. Goed startpunt als je serieuzer overweegt te verkopen.
Beide zijn vrijblijvend en kosteloos.
Afspraak planner
Voor diensten via onze website
Veelgestelde vragen over woning verkopen in 2026
1. Wordt er in 2026 nog overboden?
Ja. In ons werkgebied wordt in 87% van de verkopen in de prijsklasse € 400.000 – € 600.000 overboden, met gemiddeld circa € 30.000 boven de vraagprijs.
2. Waarom blijft mijn woning langer staan dan ik had verwacht?
Meestal zit het in een combinatie van vraagprijs, presentatie en doelgroepkeuze. Een te hoge vraagprijs filtert serieuze kopers eruit voordat ze überhaupt komen kijken. Een verkeerd gepositioneerde presentatie zorgt voor doorscrollen op Funda.
3. Wat is een waardebepaling en wat is het verschil met een strategiegesprek?
Een waardebepaling geeft inzicht in wat een woning op dit moment zou opleveren. Een strategiegesprek is gericht op een actieve verkoop en gaat verder: dan kijken we ook naar hoe je dat resultaat optimaal kunt realiseren — vraagprijs, timing, presentatie en doelgroepkeuze.
4. Hoeveel kost een waardebepaling bij Schieland Borsboom?
Een waardebepaling en strategiegesprek zijn beide vrijblijvend en kosteloos.
5.Hoe lang duurt het gemiddeld voordat een woning verkocht is in Zoetermeer, Haaglanden en Rotterdam/Rijnmond?
Dat varieert sterk per woning en prijsklasse. Goed gepositioneerde woningen in de regio worden nu vaak binnen één tot twee weken verkocht. Woningen die niet optimaal in de markt staan, kunnen maanden duren.
6. Welke regio bedient Schieland Borsboom?
Schieland Borsboom is actief in Zoetermeer, Den Haag, Zoeterwoude, Waddinxveen, Rotterdam en de bredere regio Haaglanden.
Over de auteur: Schieland Borsboom is NVM-makelaar in de regio Zoetermeer en Haaglanden. Het kantoor begeleidt jaarlijks meer dan 1.000 woningtransacties en publiceert regelmatig over marktontwikkelingen in de regio.
